Le guide complet · 19 min de lecture
Locataire, bailleur ou copropriétaire : les garanties à vérifier dans votre contrat et les bons réflexes face à un dégât des eaux sous convention IRSI.
Une tache qui s’étend au plafond, un incendie parti de l’appartement voisin : en immeuble, un sinistre concerne presque toujours plusieurs logements et plusieurs contrats. La première question est donc souvent « à qui dois-je m’adresser ? ». C’est précisément ce que règle la convention IRSI, un accord conclu entre assureurs pour les dégâts des eaux et les incendies dans les immeubles.
Encore faut-il disposer du bon contrat, avec les bonnes garanties, et savoir comment réagir le jour où l’eau coule. Ce guide s’adresse aux locataires, aux propriétaires occupants, aux propriétaires bailleurs et aux copropriétés. Il explique ce que la convention organise, quelles garanties comparer avant de signer et comment conduire un dossier de sinistre jusqu’aux recours éventuels.
À retenir
- La convention IRSI est un accord entre assureurs : elle organise leurs relations, mais vos droits découlent de votre propre contrat.
- Le dossier est en principe géré par l’assureur de l’occupant du local sinistré, même lorsque la fuite vient d’un autre logement.
- La convention s’applique aux dommages matériels jusqu’à 5 000 € HT par local, avec un premier seuil à 1 600 € HT ; au-delà, c’est le droit commun.
- Avant de signer, vérifiez surtout la recherche de fuite et la remise en état, les embellissements, les franchises et la protection juridique.
- Déclarez le sinistre dans le délai du contrat, jamais inférieur à cinq jours ouvrés, et gardez une trace écrite de chaque échange.
La convention IRSI (indemnisation et recours des sinistres immeuble) détermine quel assureur prend le dossier en main et comment les assureurs se répartissent ensuite la charge. Elle ne définit pas l’étendue de vos garanties. Ce point, souvent mal compris, conditionne tout le reste de ce guide.
D’après l’Institut national de la consommation, la convention IRSI régit les sinistres dégâts des eaux et incendie survenus à partir du 1er juin 2018. Elle vise ceux qui entraînent des dommages matériels dont le montant n’excède pas 5 000 € hors taxes par local.
Trois éléments définissent donc son périmètre :
Les dommages corporels n’entrent donc pas dans ce cadre, qui ne vise que les dommages matériels. Pour les termes techniques (local sinistré, immeuble bâti, mesures conservatoires), le lexique du dégât des eaux en immeuble donne des définitions courtes.
Une convention entre assureurs est un contrat que les compagnies adhérentes signent entre elles pour simplifier le règlement des sinistres. Elle ne figure ni dans le Code des assurances ni dans un règlement, et l’assuré n’en est pas signataire. Or, comme le rappelle l’article 1199 du Code civil, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties, et les tiers ne peuvent se voir contraints de l’exécuter.
En pratique, la convention ne peut ni ajouter une exclusion à votre contrat, ni réduire un plafond, ni vous priver d’une garantie souscrite. Ce qui peut vous être opposé vient toujours du contrat lui-même : franchise, plafond, exclusion rédigée dans les conditions générales, garantie optionnelle non souscrite, déclaration tardive.
La convention ne joue qu’entre les assureurs qui y ont adhéré. Si l’un des assureurs concernés n’y participe pas, le sinistre suit les règles classiques : recherche préalable du responsable, expertises séparées, recours selon le droit de la responsabilité. Vous ne pouvez pas le savoir à l’avance, et cela ne change rien à votre premier réflexe : déclarer à votre propre assureur.
Dans l’organisation de la convention, un seul assureur pilote le dossier pour un local donné : l’assureur gestionnaire. En règle générale, il s’agit de l’assureur de l’occupant du local sinistré, c’est-à-dire du logement où les dommages sont constatés, et non de celui d’où vient l’eau.
Au moment où le plafond se tache, l’occupant du local endommagé est connu ; l’origine de la fuite peut demander des semaines d’investigation. La convention inverse donc l’ordre habituel : on indemnise d’abord, on règle la question de la charge définitive ensuite, entre assureurs.
Selon la synthèse de l’INC, l’assureur gestionnaire vérifie la matérialité des faits et procède sans tarder à l’évaluation des dommages, à la suite de la déclaration de son assuré ou à la demande d’un autre assureur.
| Situation dans le local sinistré | Assureur qui gère en principe le dossier | Ce que vous devez faire |
|---|---|---|
| Logement occupé par un locataire | Assureur habitation du locataire | Le locataire déclare à son assureur et prévient le bailleur |
| Logement occupé par son propriétaire | Assureur habitation du propriétaire occupant | Déclarer à son assureur et prévenir le syndic si l’origine est commune |
| Logement vacant (entre deux locations, en vente) | Assureur du propriétaire, souvent via une PNO | Le propriétaire déclare à son propre assureur |
| Parties communes endommagées | Assureur de l’immeuble, saisi par le syndic | Le syndic déclare pour le syndicat des copropriétaires |
Ces principes décrivent le fonctionnement général. Les cas particuliers (usage mixte, sous-location) peuvent obéir à des règles plus fines.
Lorsqu’un dégât des eaux touche à la fois votre appartement et les parties communes, deux dossiers s’ouvrent. Vous déclarez pour votre logement à votre assureur ; le syndic déclare pour les parties communes à l’assureur de l’immeuble. L’un ne remplace pas l’autre. La loi rappelle d’ailleurs, à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndicat des copropriétaires répond des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.
Prévenez donc le syndic dès que vous soupçonnez une origine commune : colonne montante, descente d’eaux pluviales, toiture, canalisation encastrée dans un mur porteur.
Les montants de la convention ne servent pas à calculer votre indemnité : ils déterminent si un recours sera exercé entre assureurs, et comment.
Les seuils s’apprécient hors taxes et pour chaque local séparément. Un dégât des eaux qui touche trois appartements donne lieu à trois évaluations distinctes, pas à une addition. Un même événement peut donc relever d’une tranche chez vous et d’une autre chez votre voisin du dessous.
Selon l’INC, la tranche 1 couvre les dommages jusqu’à 1 600 € HT par local et repose sur un abandon de recours. L’assureur gestionnaire indemnise et conserve la charge, sans se retourner contre l’assureur du responsable. Le raisonnement est économique : sous un certain montant, instruire un recours coûte plus qu’il ne rapporte.
Pour l’assuré, l’intérêt est la rapidité. Le règlement ne dépend de l’accord d’aucun tiers, et l’évaluation peut se faire sur devis ou sur factures, parfois à distance, sans visite d’expert.
Entre les deux seuils, le recours existe et s’exerce selon des règles fixées par la convention. L’expertise y est organisée pour le compte commun des assureurs concernés : l’INC indique que les conclusions du rapport d’expertise commun sont opposables aux assureurs des locaux. Les assureurs ne rediscutent donc pas la responsabilité au cas par cas.
Vous n’êtes pas partie à cette discussion. Elle se déroule entre professionnels, en principe après votre indemnisation, et n’en modifie pas le montant tel qu’il résulte de votre contrat.
Au-dessus du seuil haut, la convention cesse de s’appliquer pour le local concerné. Chaque assureur peut mandater son propre expert, la responsabilité se discute selon le droit civil et les délais s’allongent. C’est le seul cas où le montant change vraiment votre expérience : le dossier devient plus long et une expertise contradictoire devient probable.
Dans ce cas, conservez tous les justificatifs, assistez aux réunions d’expertise et vérifiez si votre protection juridique peut financer un expert d’assuré.
Les seuils relèvent des signataires et peuvent être révisés : en cas de doute, demandez à votre assureur la version appliquée à votre dossier.
Le choix du contrat dépend de votre statut dans l’immeuble : certaines assurances sont obligatoires, d’autres simplement très utiles.
Le locataire d’un logement vide ou meublé doit s’assurer. Le g de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 l’oblige à s’assurer contre les risques dont il répond en tant que locataire et à en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. Service-public.fr précise que seule la garantie des risques locatifs (incendie, explosion, dégât des eaux) est obligatoire.
Faute d’attestation, le bailleur peut, après une mise en demeure d’un mois restée sans effet, souscrire une assurance pour le compte du locataire et en récupérer le coût ; il peut aussi demander la résiliation du bail. En pratique, une simple garantie risques locatifs laisse sans protection vos meubles, vos embellissements et votre responsabilité civile vie privée. La plupart des locataires ont intérêt à une multirisque habitation complète.
L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi ALUR, impose à chaque copropriétaire de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, qu’il soit occupant ou non occupant. L’ANIL rappelle que cette obligation vise les dommages que ses parties privatives peuvent causer aux autres copropriétaires, aux locataires ou aux parties communes.
Le copropriétaire occupant remplit généralement cette obligation avec sa multirisque habitation. Le copropriétaire bailleur, lui, la remplit généralement avec une assurance propriétaire non occupant (PNO).
Hors copropriété, le bailleur n’a pas d’obligation légale de s’assurer ; selon l’ANIL, il doit en revanche veiller à ce que son locataire le soit. Une PNO garde pourtant plusieurs intérêts concrets sous convention IRSI :
Une PNO ne remplace pas l’assurance du locataire : elle comble ses absences ou ses insuffisances.
Le même article 9-1 oblige le syndicat des copropriétaires à s’assurer en responsabilité civile. Au-delà, France Assureurs souligne que la plupart des règlements de copropriété imposent au syndic de souscrire une assurance pour la copropriété, couvrant en général le bâtiment lui-même. Cette multirisque immeuble intervient pour les parties communes et, selon le contrat, pour certains éléments privatifs immobiliers. Chaque copropriétaire a intérêt à savoir ce que ce contrat couvre, pour assurer lui-même le reste.
La convention étant identique pour tous les assureurs adhérents, ce qui distingue deux contrats, ce sont leurs garanties. Le comparatif des contrats selon les critères IRSI du site applique une grille de lecture aux conditions générales publiques. Voici les critères qui pèsent le plus lors d’un dégât des eaux ou d’un incendie en immeuble.
| Critère | Pourquoi il compte sous IRSI | Question à poser avant de signer |
|---|---|---|
| Recherche de fuite | Payée par l’assureur gestionnaire, même si la fuite vient d’ailleurs, dans les limites du contrat | Quel plafond, avec ou sans franchise, faut-il un accord préalable ? |
| Remise en état après sondage | Refermer un mur ou un sol coûte souvent plus cher que la recherche | La remise en état consécutive aux recherches est-elle explicitement couverte ? |
| Délai de mandatement de l’expert | Le gestionnaire est désigné d’office : sa réactivité fait l’attente | Un délai d’intervention est-il annoncé ? |
| Mesures conservatoires et assèchement | Éviter l’aggravation (moisissures, décollements) | Sont-elles prises en charge avant expertise ou après accord ? |
| Embellissements | Peintures, revêtements, cuisine financés par l’occupant | Quel plafond, et faut-il les déclarer à la souscription ? |
| Franchises | Elles s’appliquent même quand le dossier est simple | Montant forfaitaire ou proportionnel, distinct selon la garantie ? |
| Vétusté et valeur à neuf | Un bien ancien peut être indemnisé bien en dessous de son coût de remplacement | Y a-t-il une option valeur à neuf, avec quelles conditions ? |
| Responsabilité civile | Indispensable si votre fuite abîme le logement du voisin | Couvre-t-elle l’occupant et, pour un bailleur, le propriétaire non occupant ? |
| Protection juridique | Utile au-delà de 5 000 € HT ou en cas de litige | Finance-t-elle un expert d’assuré, avec quel plafond ? |
| Pertes indirectes | Relogement, perte de loyers pour un bailleur | Sont-elles incluses, et pour quelle durée ? |
La même grille ne pèse pas de la même façon selon votre situation :
Pour comparer, demandez les conditions générales et un projet de conditions particulières, pas une simple plaquette : ce sont ces documents qui feront foi le jour du sinistre.
Selon ABE Info Service, une multirisque habitation peut être résiliée chaque année à l’échéance avec un préavis de deux mois, ou à tout moment après un an, sans frais ni pénalités. L’article L113-15-2 du Code des assurances prévoit que la résiliation prend alors effet un mois après sa notification. Un locataire doit simplement éviter toute période sans couverture, et chacun gagne à relire son contrat après des travaux, l’installation d’une cuisine équipée ou un changement d’usage du logement.
Trouver la fuite peut coûter davantage que réparer ce qu’elle a abîmé, et la prise en charge obéit à une règle mal connue.
La recherche de fuite est l’ensemble des investigations destinées à localiser l’origine d’un dégât des eaux. On y trouve l’inspection visuelle, la thermographie infrarouge, l’injection de gaz traceur, la caméra endoscopique et, quand rien d’autre ne suffit, des sondages destructifs dans les murs ou les sols. Un professionnel sérieux procède de la technique la moins invasive à la plus lourde.
Sous convention, la recherche est en principe organisée et prise en charge par l’assureur gestionnaire, dans les limites prévues par le contrat. Elle l’est même si la fuite se révèle provenir d’un autre logement ou des parties communes.
Lorsque la fuite est introuvable, par exemple une infiltration lente en façade, les frais de recherche engagés restent en principe couverts dans la limite prévue : la garantie porte sur la démarche, pas sur son succès. Vérifiez toutefois la rédaction de votre contrat, notamment la nécessité d’un accord préalable.
La garantie paie pour trouver la fuite, pas pour réparer sa cause. Remplacer la canalisation percée reste à la charge de son propriétaire : le copropriétaire pour une installation privative, le syndicat pour une colonne commune, le bailleur pour une installation du logement loué. Cette distinction explique une grande partie des incompréhensions au moment du règlement.
Quand un mur a été ouvert, il faut le refermer : reprise de maçonnerie, enduit, peinture, parfois carrelage. Sur une canalisation encastrée, ce poste dépasse fréquemment le coût de la recherche elle-même. Tous les contrats ne le mentionnent pas expressément, d’où son importance dans la grille de comparaison.
Les bons réflexes des premières heures conditionnent la suite du dossier. Voici la marche à suivre, valable pour un dégât des eaux comme pour un incendie, en tenant compte de votre situation dans l’immeuble.
Coupez l’eau ou l’électricité si nécessaire, protégez les biens, prévenez le voisin concerné ; le locataire informe son bailleur, le copropriétaire le syndic. Ces mesures conservatoires sont attendues de l’assuré et limitent l’aggravation. Gardez les factures d’intervention d’urgence (plombier, assèchement, bâchage).
L’article L113-2 du Code des assurances impose de déclarer le sinistre dès que l’assuré en a connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. Le même texte précise que la déchéance pour déclaration tardive ne peut être opposée que si l’assureur prouve que le retard lui a causé un préjudice, et jamais en cas de cas fortuit ou de force majeure. Service-public.fr rappelle ce délai minimal de cinq jours ouvrés pour un dégât des eaux.
Toujours selon service-public.fr, le constat amiable dégât des eaux n’est pas obligatoire, mais il accélère le traitement du dossier ; il n’existe pas de modèle officiel, chaque assureur ayant le sien. Un voisin absent ou réticent ne vous empêche pas de déclarer seul.
En tranche 1, l’évaluation se fait souvent sur devis, factures ou photos. Au-delà, un expert peut être mandaté. Préparez la liste des dommages, les factures d’achat, les photos avant et après, et l’historique des échanges. Soyez présent à la visite et demandez que vos observations soient notées.
N’engagez pas de travaux définitifs avant l’accord écrit de l’assureur sur le chiffrage, sauf urgence. Des travaux précipités peuvent effacer les traces qui prouvent l’étendue des dommages.
Un désaccord peut porter sur le montant, sur l’application d’une franchise ou d’une exclusion, ou sur le principe même de la prise en charge. La marche à suivre est la même dans tous les cas : écrire, puis graduer les recours.
Si votre assureur refuse en invoquant la convention, posez une question simple et par écrit : quelle clause de mes conditions générales fonde ce refus ? Une règle de répartition entre assureurs ne constitue pas, à elle seule, un motif opposable à l’assuré, puisque vous n’êtes pas partie à cet accord.
L’ACPR indique que les professionnels doivent accuser réception d’une réclamation écrite dans les dix jours ouvrables et y répondre au plus tard dans les deux mois. Exposez les faits, joignez les pièces et demandez une réponse motivée.
Si la réponse ne vous satisfait pas, ou en l’absence de réponse dans les deux mois, vous pouvez saisir la médiation. La Médiation de l’Assurance précise que la saisine est gratuite pour l’assuré, qu’elle suppose une réclamation préalable, et qu’une proposition de solution est adressée aux parties dans un délai de trois mois à compter de la recevabilité. Cette proposition ne s’impose pas : le recours au juge reste possible.
Si c’est l’évaluation qui pose problème, vous pouvez faire appel à un expert d’assuré ; de nombreux contrats prévoient une tierce expertise en cas de désaccord persistant. Le tribunal reste ouvert en dernier recours, avec l’appui éventuel de votre protection juridique. L’ACPR, elle, ne tranche pas les litiges individuels ; elle recueille les signalements pour repérer d’éventuelles mauvaises pratiques. Les cas les plus courants sont traités dans les questions fréquentes sur la convention.
À votre propre assureur. Sous convention IRSI, c’est en principe l’assureur de l’occupant du local sinistré qui gère le dossier, même si l’eau provient d’un autre logement. Prévenez aussi votre voisin pour qu’il déclare de son côté et fasse réparer la fuite.
En copropriété, il doit au minimum être assuré en responsabilité civile en tant que copropriétaire non occupant, selon l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. Une assurance PNO permet de remplir cette obligation. Hors copropriété, elle n’est pas obligatoire mais protège le bailleur en cas de logement vacant ou de locataire non assuré.
Pas la garantie recherche de fuite. La réparation de la cause reste à la charge du propriétaire de l’installation : le copropriétaire pour une canalisation privative, le syndicat pour une colonne commune, le bailleur pour une installation du logement loué.
Sans occupant, c’est en principe l’assureur du propriétaire qui gère le dossier pour ce local. D’où l’intérêt, pour un bailleur, de disposer d’un contrat couvrant les périodes de vacance.
Demandez par écrit la clause de vos conditions générales qui fonde ce refus. La convention lie les assureurs entre eux et ne peut pas vous priver d’une garantie prévue au contrat. Sans réponse satisfaisante, adressez une réclamation écrite, puis saisissez la Médiation de l’Assurance.
La convention IRSI simplifie la vie des occupants d’immeuble en confiant le dossier à un seul assureur, le plus souvent le vôtre, et en renvoyant à plus tard la question du responsable. Elle ne remplace pas votre contrat : c’est lui qui fixe ce que vous toucherez. Bien choisir son assurance revient donc à vérifier quelques lignes précises, selon que vous êtes locataire, propriétaire occupant, bailleur ou copropriété.
Pour aller plus loin, consultez le comparatif des contrats et les articles du blog, qui détaillent des situations précises comme la colocation, le logement vacant ou les sinistres répétitifs. Une question qui n’y figure pas ? Vous pouvez écrire à la rédaction, sachant que le site ne donne pas de conseil personnalisé sur un dossier en cours.
Ce guide décrit un mécanisme conventionnel entre assureurs, à la date de mise à jour. La convention ne vous est pas opposable : seules les conditions générales et particulières de votre contrat déterminent l’étendue de vos garanties.
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