Propriétaire Non-Occupant (PNO) : votre rôle crucial en Tranche B

En tranche B, c’est-à-dire lorsque les dommages matériels d’un local dépassent 1 600 € HT sans dépasser 5 000 € HT, le propriétaire non occupant (PNO) n’est pas un spectateur : son assureur prend en charge les biens dont il est propriétaire, il peut se retrouver assureur gestionnaire dans certaines situations, et l’expertise se déroule le plus souvent avec lui, ou au moins à son intention. Ce qui change en tranche B, ce n’est pas le droit du propriétaire à être indemnisé, c’est la manière dont les assureurs se répartissent la charge entre eux. Cet article détaille ce rôle, cas par cas, à partir du texte de la convention IRSI.

Un point de vocabulaire d’abord. Le texte de la convention parle de « tranche 1 » et de « tranche 2 » ; ce site les appelle Tranche A et Tranche B. La tranche B correspond donc à la tranche 2 : celle où, selon l’annexe 3 de la convention, le montant HT cumulé des dommages matériels et des frais afférents, apprécié par local, dépasse le plafond d’abandon de recours (1 600 €) sans excéder le plafond d’application de la convention (5 000 €). Au-delà, la convention ne s’applique plus et le droit commun reprend la main.

À retenir
– La tranche B vise les sinistres de plus de 1 600 € HT et jusqu’à 5 000 € HT, par local sinistré.
– Dans cette tranche, la prise en charge revient à l’assureur du propriétaire des biens sinistrés (ou à l’assureur de l’immeuble), pas nécessairement à l’assureur gestionnaire.
– L’assureur du PNO devient gestionnaire si le local est vacant, meublé ou saisonnier, si l’occupant n’est pas assuré ou si un congé a été donné ou reçu au plus tard le jour du sinistre.
– L’expertise est menée pour le compte commun des assureurs concernés ; le chiffrage se fait même en l’absence du propriétaire non occupant.
– La convention lie les assureurs entre eux : elle ne prive pas le propriétaire de ses recours de droit commun.

Qui est concerné : le PNO au regard de la convention

Le propriétaire non occupant possède un logement sans y habiter : bailleur, propriétaire d’un bien meublé ou saisonnier, ou d’un logement vacant. La convention IRSI vise les dégâts des eaux et les incendies dans les immeubles, et elle organise la gestion des sinistres entre assureurs. Elle ne remplace pas le contrat du PNO : elle détermine qui gère le dossier et comment les assureurs s’y retrouvent ensuite.

Pour la copropriété, la loi impose déjà une assurance de responsabilité civile à chaque copropriétaire, qu’il occupe ou non son lot : l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi du 24 mars 2014, dispose que chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en qualité de copropriétaire occupant ou non occupant. Cette obligation légale porte sur la responsabilité civile. La convention, elle, traite un contrat de PNO qui ne couvrirait que la responsabilité comme s’il garantissait aussi les dommages aux biens : son article 1.1.4.c précise que le contrat souscrit par le (co)propriétaire non occupant, couvrant le risque dégâts des eaux ou incendie en assurance de responsabilité uniquement, est réputé, pour l’application de la convention, garantir également ce risque en assurance de choses.

comprendre le rôle de l’assureur gestionnaire

Comment la tranche B répartit les rôles

Il faut distinguer deux fonctions que l’on confond souvent : gérer le dossier et payer.

L’assureur gestionnaire est celui qui pilote : il organise la recherche de fuite si l’origine n’est pas identifiée, missionne l’expert, centralise les échanges. Pour un local privatif occupé, c’est en principe l’assureur de l’occupant, qu’il soit propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit. Pour un local vacant, c’est l’assureur du (co)propriétaire non occupant. Pour les parties communes, c’est l’assureur de l’immeuble.

En tranche B, la convention précise (article 6.2) que la prise en charge incombe à l’assureur du propriétaire des biens sinistrés ou à l’assureur de l’immeuble, qui ne sont pas nécessairement assureur gestionnaire. Concrètement, pour un logement loué, l’assureur du propriétaire non occupant prend en charge les dommages matériels qui touchent ce dont son assuré est propriétaire : les parties immobilières privatives, et, selon les cas, les embellissements. Le contenu appartenant à l’occupant non propriétaire est pris en charge par l’assureur de ce dernier.

Ainsi, dans une situation banale (appartement loué, locataire assuré, dégât des eaux venant du voisin du dessus, dommages évalués au-delà de 1 600 € HT), l’assureur du locataire gère le dossier, mais l’assureur du bailleur règle la part relative aux murs, plafonds et sols. Les montants réels dépendent du rapport d’expertise et du contrat.

Les situations où l’assureur du PNO devient gestionnaire

L’article 2.1.1 de la convention prévoit des exceptions à la règle « l’assureur de l’occupant gère ». Pour un local privatif occupé, l’assureur du (co)propriétaire non occupant devient assureur gestionnaire en cas de :

• non-assurance de l’occupant ;
• local meublé ou saisonnier ;
• congé donné ou reçu au plus tard au jour du sinistre (sauf l’hypothèse particulière des sinistres en aggravation, visée à l’article 8.2).

À cela s’ajoute le local vacant, pour lequel le PNO est directement en première ligne. Dans ces cas, son assureur reçoit donc la déclaration, organise l’éventuelle recherche de fuite, désigne l’expert pour compte commun en tranche B et informe les autres parties. Une page consacrée aux propriétaires non occupants, datée de mars 2026, recoupe ces cas de figure ; le texte de la convention reste la référence.

En pratique, le PNO gagne à garder sous la main son attestation d’assurance, le bail, l’état des lieux d’entrée et l’attestation du locataire : ces documents prouvent la qualité d’occupant, la date d’un congé ou l’état antérieur du logement. Un contrat résilié ou suspendu au jour du sinistre est opposable conventionnellement, d’où l’importance de maintenir l’assurance pendant la vacance.

La non-assurance opposable est définie limitativement : absence de contrat, résiliation, suspension ou nullité, appréciées au jour du sinistre (article 1.1.5). Lorsque l’assureur gestionnaire constate qu’il ne l’est plus, il en informe les personnes concernées (article 2.1.2).

savoir qui gère un logement sans occupant

L’expertise pour compte commun : ce que le PNO doit en attendre

Dès que le montant dépasse 1 600 € HT, l’assureur gestionnaire missionne un expert pour compte commun. L’annexe 4 de la convention décrit cette mission. Plusieurs points intéressent directement le propriétaire non occupant :

• l’expert convoque les parties, et l’annexe de la convention contient un modèle de lettre de convocation destinée au copropriétaire non occupant ;
• l’expert procède aux investigations nécessaires pour déterminer les causes, les circonstances et l’imputabilité des dommages, même si un constat amiable a été signé ou si un rapport de recherche de fuite existe ;
• il chiffre l’ensemble des dommages même si le copropriétaire ou le propriétaire non occupant est absent ;
• si une seconde réunion est nécessaire, elle est fixée dans un délai compris entre 15 et 20 jours calendaires après la première.

Le PNO absent ne bloque pas l’expertise, mais perd l’occasion de faire valoir ses observations. Un bailleur éloigné a intérêt à indiquer à son assureur comment le joindre et à désigner une personne présente sur place pour l’accès au logement.

voir le déroulement de l’expertise en tranche B

Ce que la convention ne dit pas : recours de droit commun et pertes indirectes

La convention est un accord entre sociétés d’assurance. Un avocat en droit immobilier souligne dans un article de septembre 2026 qu’elle ne produit d’effet qu’entre les assureurs signataires et ne peut pas être opposée aux copropriétaires ou aux locataires, qui conservent leurs recours de droit commun. Ce point compte pour un PNO : si les dommages dépassent 5 000 € HT par local, ou si la cause est exclue de la convention, la gestion se fait en droit commun.

Les dommages immatériels, eux, ne sont pas ignorés. La convention prévoit que l’assureur gestionnaire, lorsqu’il est l’assureur du propriétaire non occupant, prend en charge les dommages immatériels consécutifs aux dommages matériels dans la limite de son contrat, et que ces dommages peuvent donner lieu à recours dans les conditions de son titre 7. La liste des dommages immatériels concernés est limitative ; elle comprend notamment la perte de loyers, c’est-à-dire le loyer perdu par le bailleur du fait du sinistre. Leur indemnisation dépend donc de la garantie prévue au contrat du PNO : c’est un point à contrôler avant le sinistre, pas après.

Autre conséquence pratique : si le locataire doit quitter les lieux ou subit une gêne prolongée, le Code civil prévoit, à l’article 1724, que si des réparations urgentes durent plus de vingt et un jours, le prix du bail est diminué proportionnellement au temps et à la partie de la chose dont le preneur a été privé, et que le locataire peut demander la résiliation si les réparations rendent inhabitable ce qui est nécessaire à son logement et à celui de sa famille. La question de la perte de loyers rejoint alors celle de la couverture du bailleur.

mesurer l’apport d’une assurance PNO au-delà de la convention

Les bons réflexes du propriétaire non occupant

Sans transformer la démarche en formalité, quelques réflexes réduisent les frictions en tranche B :

1. Déclarer vite. Le délai de déclaration figure au contrat ; il peut varier selon les garanties. Prévenir aussi le gestionnaire locatif ou le syndic.
2. Rassembler les preuves. Photos datées, factures d’origine des embellissements, bail, état des lieux, attestation d’assurance du locataire (vérifier que le locataire est bien assuré).
3. Répondre à l’expertise. Répondre aux convocations, se faire représenter si besoin, relire le rapport commun.
4. Distinguer les postes. Ce qui relève du propriétaire et ce qui relève de l’occupant (contenu, embellissements réalisés par lui).
5. Vérifier les garanties immatérielles. Perte de loyers, relogement : elles dépendent du contrat.

Enfin, l’article 6.2.1.b de la convention prévoit un cas particulier : l’assureur de l’occupant non propriétaire peut prendre en charge, à la place de l’assureur du propriétaire non occupant, les parties immobilières privatives ou les embellissements de ce dernier, sous deux conditions : l’accord du propriétaire non occupant et la réalisation des travaux par une entreprise. Aucune action en remboursement n’est alors possible contre le propriétaire.

Questions fréquentes

Le PNO doit-il forcément être assuré pour que la convention joue ?

La convention traite la non-assurance comme un cas particulier : sont opposables, au jour du sinistre, l’absence de contrat, la résiliation, la suspension ou la nullité. Pour un copropriétaire, l’assurance de responsabilité civile est obligatoire en vertu de l’article 9-1 de la loi de 1965. L’assureur de l’immeuble peut intervenir à titre subsidiaire pour les parties immobilières privatives en cas de non-assurance d’un copropriétaire, mais ce mécanisme n’est pas une raison de rester sans contrat.

Mon assureur peut-il refuser d’être gestionnaire ?

L’assureur n’a pas le choix : la désignation résulte des règles de la convention. Il peut néanmoins constater qu’il n’est plus gestionnaire en raison d’une non-assurance ou d’un congé, et il en informe alors les personnes concernées. En cas de désaccord entre assureurs, la convention prévoit une procédure d’escalade, de conciliation et d’arbitrage.

En tranche B, l’assureur de mon locataire paie-t-il mes murs ?

En principe non : l’assureur du propriétaire des biens sinistrés prend en charge ses dommages matériels. L’exception de l’article 6.2.1.b permet à l’assureur de l’occupant non propriétaire de prendre en charge les parties immobilières et embellissements du propriétaire, avec l’accord de celui-ci et si les travaux sont réalisés par une entreprise.

Que se passe-t-il au-delà de 5 000 € HT ?

La convention ne s’applique plus au sinistre, qui est géré selon les règles de droit commun. Le propriétaire conserve ses garanties contractuelles et ses recours contre le responsable.

Conclusion

En tranche B, le propriétaire non occupant n’est ni gestionnaire par défaut, ni simple témoin. Il est concerné parce que les biens touchés (murs, plafonds, sols, parfois embellissements) sont les siens, parce que son assureur peut devenir gestionnaire en cas de vacance, de meublé, de saisonnier, de non-assurance du locataire ou de congé, et parce que l’expertise se tient pour le compte commun des assureurs. Le contrat de PNO, les garanties immatérielles et l’organisation d’une présence sur place sont les trois leviers à préparer avant le sinistre.

Cet article présente les règles générales ; les garanties, franchises et délais varient selon le contrat, et la situation particulière du bien peut modifier le rôle de chaque assureur.