L’expertise pour compte commun en Tranche B : comment ça marche ?

Sous la convention IRSI, l’expertise pour compte commun désigne une expertise unique : l’assureur gestionnaire mandate un seul expert, qui chiffre les dommages et établit les causes pour le compte de tous les assureurs concernés par le sinistre. Elle est obligatoire dans la tranche que le client appelle « Tranche B », soit les dommages matériels compris entre 1 601 et 5 000 euros hors taxes par local. Ses conclusions s’imposent ensuite aux assureurs entre eux, ce qui évite qu’un même dégât des eaux soit expertisé plusieurs fois, avec des chiffres différents.

Concrètement, si vous êtes occupant, copropriétaire ou bailleur, vous verrez donc un seul expert, et non un expert par assureur. Cet article explique qui le désigne, ce qu’il fait, ce que son rapport change et ce qu’il ne change pas pour vous.

À retenir
– Dans la tranche allant de 1 601 à 5 000 € HT par local, l’assureur gestionnaire doit mandater un expert pour compte commun.
– Cet expert intervient pour tous les assureurs : ses conclusions sur les causes, les circonstances, le barème et l’évaluation s’imposent à eux.
– Les textes parlent de « Tranche 2 » ; « Tranche B » est la même tranche, celle où les recours entre assureurs restent possibles.
– La convention encadre les relations entre assureurs : elle ne remplace pas les droits que vous tenez de votre propre contrat.

Où se situe la Tranche B dans la convention IRSI ?

La convention d’indemnisation et de recours des sinistres immeuble (IRSI) s’applique depuis le 1er juin 2018 aux dégâts des eaux et aux incendies survenant dans un immeuble, dès lors que deux assureurs signataires au moins sont concernés et que les dommages matériels ne dépassent pas 5 000 € HT par local, selon la synthèse de l’Institut national de la consommation. Elle distingue deux tranches.

La première tranche couvre les dommages jusqu’à 1 600 € HT : les assureurs y renoncent à tout recours entre eux. La seconde va de 1 601 à 5 000 € HT : les recours restent possibles, et c’est précisément pour les rendre équitables qu’une expertise commune est prévue. Le guide de Bouygues Immobilier reprend les mêmes seuils et précise qu’au-delà de 5 000 € HT la convention cesse de jouer.

Le vocabulaire varie selon les sources : « tranche 1 et tranche 2 » dans les documents de référence, « tranche A et tranche B » dans d’autres publications. Il s’agit du même découpage. La Tranche B est donc celle où l’argent peut circuler entre assureurs après l’indemnisation, d’où l’exigence d’un chiffrage incontestable.

Pour la mécanique de recours qui s’y attache, voir les règles de recours et d’expertise de la Tranche B.

Pourquoi une expertise est-elle obligatoire entre 1 601 et 5 000 € HT ?

Dans la première tranche, aucun assureur ne se retourne contre un autre : l’assureur gestionnaire peut donc évaluer les dommages par tous moyens, sans expert. Dans la seconde, l’enjeu financier justifie un chiffrage rigoureux. L’assureur gestionnaire du local concerné doit, selon la synthèse de Bouygues Immobilier, mandater un expert pour compte commun.

La logique est simple. Si chaque assureur envoyait son propre expert, le sinistre donnerait lieu à plusieurs rapports, parfois contradictoires, et les discussions sur le partage de la charge s’éterniseraient. En désignant un seul expert dont les conclusions s’imposent à tous, la convention supprime cette source de litige. La revue Copropriété & Travaux présente d’ailleurs l’expertise unique comme l’un des acquis de la convention : un seul expert pour l’ensemble des parties, là où il en fallait plusieurs auparavant.

Pour comparer avec la tranche inférieure, où aucun expert ne se déplace en principe, lisez pourquoi vous ne verrez pas d’expert en Tranche A.

Qui désigne l’expert et pour le compte de qui ?

C’est l’assureur gestionnaire qui mandate l’expert. Il s’agit, en règle générale, de l’assureur de l’occupant du local sinistré : le guide Watio sur l’évaluation et l’expertise indique que l’assureur gestionnaire désigne l’expert et que la mission est menée pour compte commun. Pour comprendre pourquoi cet assureur pilote le dossier, on peut se reporter à la notion d’assureur gestionnaire unique.

L’expression « pour compte commun » signifie que l’expert n’est le mandataire d’aucune partie en particulier. Il travaille pour l’ensemble des assureurs impliqués : celui de l’occupant, celui du propriétaire du local d’où provient l’eau, celui de l’immeuble le cas échéant. Sa mission consiste à établir les circonstances du sinistre, à en rechercher la cause, à évaluer les dommages et à proposer l’application du barème de répartition prévu par la convention.

Deux précisions utiles pour l’assuré :

• l’expert est mandaté par l’assureur gestionnaire dans le cadre de la convention entre assureurs : c’est cet assureur, et non vous, qui est son interlocuteur ;
• il n’est pas votre expert : il ne défend pas vos intérêts contre votre assureur, mais cherche un chiffrage que tous les assureurs accepteront.

Le rôle plus large de ces professionnels dans l’application de la convention est détaillé dans le rôle des experts d’assurances dans l’arbitrage IRSI.

Comment se déroule l’expertise et dans quels délais ?

L’expert prend contact avec l’occupant, se rend sur place, constate les dégâts, examine les pièces touchées et, si la cause n’est pas encore établie, s’appuie sur le rapport de recherche de fuite. Selon le guide Watio déjà cité, le premier rendez-vous d’expertise doit se tenir au plus tard au quinzième jour (« J+15 ») du traitement du sinistre, et une seconde réunion peut être organisée si nécessaire, après un délai minimal.

Dans la pratique, plusieurs éléments facilitent le travail de l’expert et donc la rapidité du dossier :

1. le constat amiable de dégât des eaux, rempli et signé, qui fixe l’origine présumée ;
2. des photographies datées des dégâts avant toute réparation ;
3. les devis ou factures de travaux, si des réparations d’urgence ont déjà été faites ;
4. la disponibilité de l’occupant et l’accès aux locaux voisins lorsque la cause s’y trouve.

Un point de vigilance : ces délais sont des délais de gestion entre assureurs, et non des garanties données à l’assuré. Le délai dans lequel vous serez effectivement indemnisé dépend de votre contrat et de la diligence de chacun.

Que change l’opposabilité du rapport pour les assureurs ?

Le rapport d’expertise pour compte commun a une portée particulière : ses conclusions sur les causes, les circonstances, le barème et l’évaluation des dommages deviennent définitives à l’égard des assureurs concernés, d’après le guide Watio. Aucun d’eux ne peut en principe remettre en cause, plus tard, le chiffrage ou la répartition retenus.

Cette règle est le cœur du dispositif. Elle évite qu’un assureur conteste après paiement la part qu’on lui réclame, et elle permet de solder rapidement les comptes entre compagnies. Comme le rappelle la synthèse de l’INC, il n’est en revanche pas prévu que les rapports soient communiqués aux assurés : c’est un document destiné aux assureurs. Cela ne vous interdit pas de demander à votre assureur des explications sur le calcul de votre indemnité.

Pour l’assuré, la conséquence est double :

• le chiffrage de l’expert sert de base à l’indemnisation versée par l’assureur gestionnaire, dans les limites et conditions de votre contrat (franchise, vétusté, garanties souscrites) ;
• le fait qu’il s’impose aux assureurs ne signifie pas qu’il s’impose à vous. Un avocat spécialisé en droit immobilier, dans une analyse publiée en septembre 2026, rappelle que la convention lie les assureurs entre eux et ne peut être opposée en tant que telle aux copropriétaires ou aux occupants, qui conservent leurs droits.

En cas de désaccord sur le montant, les voies existantes sont présentées dans contester un rapport d’expertise sous convention IRSI et, lorsque plusieurs chiffrages s’opposent, dans la conduite à tenir face à un rapport d’expertise contradictoire.

Dommages immatériels, sinistre à plusieurs lots : ce qui complique l’expertise

Deux situations rendent l’expertise plus délicate.

Les dommages immatériels. Le guide Watio sur les recours indique que certains préjudices immatériels énumérés dans les annexes de la convention (frais de relogement, garde-meuble, perte de jouissance, pertes d’exploitation) ouvrent droit à recours dès le premier euro, dans les deux tranches. Leur prise en charge au profit de l’assuré, elle, dépend uniquement des garanties de son contrat : ce que couvre votre police à ce titre figure dans ses conditions générales et particulières.

Le sinistre touchant plusieurs locaux. Le seuil de 5 000 € HT s’apprécie par local, comme le rappelle la synthèse de l’INC. Un même dégât des eaux peut donc placer un logement en première tranche et un autre en seconde, ce qui explique que deux voisins victimes du même sinistre n’aient pas toujours le même parcours.

Enfin, si l’expert conclut que les dommages dépassent 5 000 € HT pour un local, la convention cesse de s’appliquer à ce local et le dossier bascule dans le droit commun ou dans un autre mécanisme inter-assureurs, comme le mentionne la synthèse de Bouygues Immobilier.

FAQ sur l’expertise pour compte commun

L’expertise pour compte commun est-elle toujours obligatoire ?

Elle est obligatoire dans la tranche allant de 1 601 à 5 000 € HT par local, où l’assureur gestionnaire doit mandater un expert. En dessous de 1 600 € HT, elle ne l’est pas : l’assureur gestionnaire évalue les dommages par le moyen qu’il juge adapté. Au-delà de 5 000 € HT, la convention ne s’applique plus.

Qui paie l’expert ?

L’expert est mandaté par l’assureur gestionnaire pour le compte de l’ensemble des assureurs, et non par l’assuré. Ses honoraires relèvent donc de la relation entre assureurs ; si vous choisissez de mandater un expert personnel, la prise en charge de ses honoraires dépend de votre contrat.

Puis-je recevoir le rapport de l’expert ?

La convention ne prévoit pas que le rapport soit transmis aux assurés. Vous pouvez demander à votre assureur les éléments qui fondent le calcul de votre indemnité, mais la communication du rapport lui-même dépend de la pratique de l’assureur et de votre contrat.

Le rapport m’empêche-t-il de contester le montant de mon indemnité ?

Le rapport s’impose aux assureurs entre eux, pas à vous en tant que tel. Vous conservez les droits que vous tenez de votre contrat et du droit commun, notamment celui de discuter le chiffrage avec votre assureur et de faire appel à un expert de votre choix, dont les honoraires dépendent de votre contrat.

Conclusion

L’expertise pour compte commun est la pièce maîtresse de la Tranche B : un seul expert, mandaté par l’assureur gestionnaire, dont les conclusions sur les causes, les circonstances et l’évaluation s’imposent aux assureurs. C’est ce qui permet de conserver des recours entre compagnies sans multiplier les expertises. Pour l’assuré, l’enjeu pratique est de préparer le rendez-vous (constat, photographies, accès aux lieux) et de garder à l’esprit que la convention règle les comptes entre assureurs, sans effacer les garanties ni les droits que son contrat lui reconnaît.