Locataire : pourquoi c’est presque toujours votre assureur qui paie ?

Quand un dégât des eaux touche un logement loué et un voisin, c’est en général l’assureur du locataire qui est désigné pour gérer le dossier. La convention IRSI (convention d’indemnisation et de recours des sinistres immeuble) prévoit en effet que, pour un local privatif occupé, « l’assureur gestionnaire est l’assureur de l’occupant du local sinistré quelle que soit sa qualité (propriétaire, locataire, occupant à titre gratuit) » (article 2.1). Cette règle explique le réflexe que beaucoup de locataires constatent : c’est leur assureur qui appelle, organise la recherche de fuite, envoie l’expert et, pour les petits sinistres, indemnise. Mais « gérer » et « payer » ne sont pas la même chose, et payer n’est pas supporter définitivement la charge. Cet article démêle les trois.

À retenir
– Pour un logement occupé et assuré, l’assureur gestionnaire IRSI est celui de l’occupant, donc du locataire si le logement est loué.
– Jusqu’à 1 600 euros HT de dommages par local, l’assureur gestionnaire indemnise et les assureurs renoncent à se réclamer les sommes entre eux (sauf sinistres répétitifs).
– Entre 1 600 et 5 000 euros HT, une expertise pour compte commun est organisée et chaque assureur prend en charge les biens de son assuré, avec des recours entre assureurs selon un barème.
– Le locataire n’est pas gestionnaire s’il n’est pas assuré, si le logement est meublé ou saisonnier, s’il y a congé donné ou reçu, ou si le logement est vacant.
– La convention est un accord entre assureurs : elle est inopposable aux assurés. Le contrat de chacun reste la référence pour ses propres garanties et franchises.

Ce que la convention désigne, et pourquoi c’est l’assureur du locataire

La convention IRSI s’applique aux dégâts des eaux et aux incendies survenus dans un immeuble occupé, lorsque au moins deux sociétés d’assurance adhérentes sont concernées et que les dommages matériels ne dépassent pas le plafond fixé, par local. Elle est entrée en vigueur pour les sinistres survenus à compter du 1er juin 2018 (article 1.9). Dans cette architecture, un seul assureur est chargé de piloter le dossier pour chaque local : c’est l’assureur gestionnaire.

Le choix du gestionnaire ne dépend pas de la personne responsable de la fuite. Il dépend de la situation du local : occupé, vacant, partie commune. Pour un local privatif occupé, c’est l’assureur de l’occupant. Un locataire assuré est donc, dans la grande majorité des logements loués, le premier interlocuteur de son propre assureur.

Le rôle de l’assureur gestionnaire est précisé à l’article 2.2. Il demande le constat à son assuré, vérifie la matérialité des faits, fait l’état des lieux des assureurs concernés, effectue si nécessaire la recherche de fuite, invite la partie concernée à réparer la cause, détermine l’assiette conventionnelle des dommages et chiffre ces dommages. Rien dans cette liste ne signifie que l’assureur gestionnaire supportera seul, in fine, le coût du sinistre.

Tranche 1 : jusqu’à 1 600 euros HT, l’assureur du locataire indemnise

Les montants sont exprimés hors taxes et appréciés par local. La tranche 1 correspond aux sinistres dont les dommages matériels et frais afférents cumulés ne dépassent pas 1 600 euros HT (annexe 3 de la convention). Dans cette tranche, lorsque le gestionnaire est l’assureur de l’occupant, il prend en charge l’intégralité des dommages inclus dans l’assiette, ainsi que les dommages immatériels consécutifs dans la limite de son contrat (article 6.1.1).

C’est la source principale de l’impression que « c’est toujours mon assureur qui paie » : pour un petit dégât des eaux, l’assureur du locataire règle l’ensemble des dommages du local, y compris ceux qui, en droit commun, relèveraient du propriétaire. En contrepartie, les sociétés d’assurance renoncent entre elles à tout recours pour les dommages compris dans l’assiette (article 7.1.1).

Il existe une exception : les sinistres répétitifs. L’assureur gestionnaire peut déclencher un recours à partir du deuxième sinistre si moins de 24 mois séparent les deux événements et si l’auteur, au sens du barème de la convention, est le même (article 7.1.2).

La recherche de fuite suit la même logique de pilotage. Lorsque les investigations préalables de l’occupant, du voisin ou du syndic n’ont pas permis d’identifier la cause, l’assureur gestionnaire organise la recherche de fuite (article 3.3). Ses frais sont intégrés dans l’assiette qui détermine la tranche.

Tranche 2 : de 1 600 à 5 000 euros HT, chacun paie ses biens

Au-delà de 1 600 euros HT et jusqu’à 5 000 euros HT, l’assureur gestionnaire doit faire procéder à une expertise pour compte commun (article 5.2). L’expert, choisi par l’assureur gestionnaire parmi les experts libéraux ou salariés auxquels il fait habituellement appel, intervient pour l’ensemble des assureurs de locaux concernés. Les conclusions de son rapport sur les causes et circonstances, le cas de barème et l’évaluation des dommages sont opposables aux assureurs de locaux (article 5.2.2).

La prise en charge change de logique : elle incombe à l’assureur du propriétaire des biens sinistrés (article 6.2). Pour le locataire, la convention range parmi ses biens le contenu (mobilier, effets personnels) et les embellissements qu’il a réalisés à ses frais, tant qu’ils ne sont pas devenus la propriété du bailleur (annexe 2). Ainsi, l’assureur du locataire paie ce qui appartient au locataire, et l’assureur du propriétaire non occupant paie les parties immobilières et les embellissements qui appartiennent au bailleur. L’assureur du locataire prend aussi en charge les frais de recherche de fuite lorsqu’il a la qualité de gestionnaire.

L’article 6.2.1.b prévoit toutefois une faculté : l’assureur de l’occupant non propriétaire peut prendre en charge les parties immobilières privatives et les embellissements du propriétaire non occupant, à condition que le propriétaire soit d’accord et que les travaux soient réalisés par une entreprise. Il peut alors exercer un recours, mais aucune action en remboursement n’est possible.

Qui supporte finalement la charge : le barème de répartition

En tranche 2, l’assureur qui a indemnisé peut, après indemnisation, exercer un recours contre l’assureur conventionnellement désigné en application du barème (article 7.2). Ce barème figure à l’annexe 1 de la convention et répartit la responsabilité entre trois pôles.

La responsabilité de l’occupant est retenue, pour un locataire hors location saisonnière, dans une liste limitative de causes provenant des parties privatives : fuites, ruptures ou débordements d’appareils à effet d’eau et de tuyaux souples de raccordement, débordements ou renversements de récipients, fuites sur joints de robinetterie ou infiltrations par les joints d’étanchéité des appareils sanitaires ou de carrelage, défauts d’entretien listés, faits de l’occupant (détérioration accidentelle, engorgement, travaux à l’origine du sinistre) et certains dommages provoqués par le gel.

La responsabilité du propriétaire est retenue pour le propriétaire non occupant d’un local loué, pour toutes les causes provenant des parties privatives en dehors de ces cas. La responsabilité de l’immeuble, enfin, vise les causes imputables aux parties communes. Le classement exact d’une cause dépend du cas de barème retenu par l’expert dans son rapport.

Ainsi, dans un dossier de tranche 2, l’assureur du locataire peut avoir géré, avancé certains frais, puis récupéré ces sommes auprès de l’assureur du propriétaire si la cause relève du propriétaire. Dans un dossier de tranche 1, en revanche, la charge reste chez l’assureur gestionnaire.

Quand ce n’est pas l’assureur du locataire

Le titre dit « presque toujours » : la convention prévoit précisément les cas où le locataire n’est pas au centre du dossier. L’article 2.1.1 et le tableau de l’article 2.1.3 désignent l’assureur du propriétaire non occupant lorsque l’occupant n’est pas assuré, lorsque le local est meublé ou saisonnier, ou lorsqu’un congé a été donné ou reçu au plus tard au jour du sinistre. Pour un local vacant, l’assureur gestionnaire est aussi celui du propriétaire non occupant. Si le propriétaire non occupant n’est lui-même pas assuré, l’assureur de l’immeuble intervient à titre subsidiaire.

Pour les locaux communs, l’assureur gestionnaire est l’assureur de l’immeuble. Enfin, certaines causes sortent entièrement du champ de la convention, notamment les infiltrations par façades, les eaux de ruissellement, les inondations et les phénomènes naturels : le sinistre est alors traité selon les autres conventions ou le droit commun (articles 1.1 et 1.1.1).

Un locataire qui n’a pas d’assurance ne bénéficie pas de ce circuit : c’est son bailleur, ou l’assureur de l’immeuble, qui pilote le dossier, et le locataire reste exposé à la responsabilité que le Code civil lui attribue.

L’obligation d’assurance et la responsabilité du locataire

Le locataire d’un logement régi par la loi du 6 juillet 1989 doit s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur, par une attestation de l’assureur. À défaut de justificatif un mois après une mise en demeure, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, la prime étant répercutée par douzième avec chaque loyer.

Cette obligation répond à deux articles du Code civil. Selon l’article 1732, le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». L’article 1733 prévoit qu’il répond de l’incendie, sauf à prouver le cas fortuit, la force majeure, le vice de construction ou la communication du feu par une maison voisine. Le contrat d’assurance du locataire couvre ces responsabilités : c’est pourquoi il est logique qu’il soit sollicité en premier.

Une attestation ne dispense pas de déclarer le sinistre. Le Code des assurances impose de le faire dès connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, ce délai ne pouvant être inférieur à cinq jours ouvrés ; la déchéance pour déclaration tardive n’est opposable que si l’assureur prouve que le retard lui a causé un préjudice. Le délai précis figure dans chaque contrat.

Questions fréquentes

Le locataire paie-t-il les réparations du logement quand son assureur gère le dossier ?

Pas nécessairement. La gestion par l’assureur du locataire n’établit pas sa responsabilité. En tranche 1, il indemnise sans recours ; en tranche 2, la prise en charge suit la propriété des biens et les recours suivent le barème. Une franchise peut rester à la charge de l’assuré selon son contrat : la convention est inopposable aux assurés et ne remplace pas les conditions du contrat.

Mon propriétaire peut-il demander à son assureur de gérer à ma place ?

Seulement dans les cas prévus : locataire non assuré, logement meublé ou saisonnier, congé donné ou reçu au plus tard le jour du sinistre, ou logement vacant. Dans les autres situations, l’assureur gestionnaire est celui de l’occupant.

Que se passe-t-il si la fuite vient de chez le voisin ou des parties communes ?

Le gestionnaire du local endommagé reste l’assureur de son occupant, mais le recours, en tranche 2, s’exerce contre l’assureur du responsable désigné par le barème. Si la cause est dans les parties communes, c’est l’assureur de l’immeuble qui est concerné. Lorsque la recherche de fuite demande un accès dans un autre local, est infructueuse, ou lorsque plusieurs locaux sont sinistrés, l’assureur de l’immeuble doit l’organiser (article 3.4).

La convention s’applique-t-elle à tous les dégâts des eaux ?

Non. Elle exige au moins deux assureurs adhérents, une origine dans l’immeuble ou un immeuble voisin, une cause non exclue et un plafond de dommages non dépassé par local. Au-delà de 5 000 euros HT, le sinistre est géré hors convention.

Conclusion

Il est exact que l’assureur du locataire est, presque toujours, celui qui prend le dossier en main : c’est la règle de désignation de l’article 2.1 de la convention IRSI, qui vise l’assureur de l’occupant du local sinistré. Il est plus exact encore de dire qu’il gère, avance ou paie selon la tranche, tandis que la charge finale suit le barème de responsabilité en tranche 2 et reste chez le gestionnaire en tranche 1. Les exceptions (locataire non assuré, meublé, saisonnier, congé, vacance) déplacent le pilotage vers l’assureur du propriétaire ou de l’immeuble.

Pour le locataire, l’essentiel est de tenir son attestation d’assurance à jour, de déclarer rapidement le sinistre et de conserver les échanges. Pour aller plus loin sur le fonctionnement global, voir le principe de l’assureur gestionnaire unique ; sur le seuil le plus bas, l’indemnisation simplifiée de la tranche A ; sur le cas du locataire non couvert, la situation du locataire non assuré ; sur les devoirs de chacun dans une location, les obligations du bailleur et du preneur ; et sur les échanges entre assureurs, le recours de l’assureur du propriétaire contre l’assureur du locataire.