Copropriété : quand est-ce que l’assurance de l’immeuble intervient ?

L’assurance de l’immeuble intervient dans un dégât des eaux ou un incendie en copropriété dans quatre situations principales. Elle gère et paie lorsque le sinistre touche les parties communes. Elle prend le relais, à titre subsidiaire, lorsqu’un copropriétaire ou un propriétaire non occupant n’est pas assuré. Elle organise la recherche de fuite quand l’assureur du logement sinistré n’a pas pu trouver l’origine de la fuite. Elle reste enfin l’interlocuteur naturel du syndicat lorsque le dommage dépasse le champ de la convention IRSI, c’est-à-dire 5 000 € HT par local. Dans tous les autres cas, c’est l’assureur de l’occupant du logement touché qui pilote le dossier.

À retenir
– Parties communes touchées : l’assureur de l’immeuble est l’assureur gestionnaire et prend en charge les dommages.
– Logement privatif touché : l’assureur de l’occupant gère le dossier, pas celui de l’immeuble.
– Copropriétaire non assuré : l’assureur de l’immeuble intervient à titre subsidiaire pour les parties immobilières privatives.
– Recherche de fuite : elle lui revient si l’accès est impossible, si la recherche est infructueuse ou si elle exige de détruire dans un autre local.
– Au-delà de 5 000 € HT par local, la convention ne s’applique plus et le droit commun reprend la main.

Deux contrats, deux rôles : le syndicat et le copropriétaire

Il faut d’abord distinguer deux niveaux d’assurance. Le syndicat des copropriétaires souscrit un contrat pour l’immeuble. Chaque copropriétaire, occupant ou non, a le sien. La loi du 10 juillet 1965 impose aux deux d’être assurés en responsabilité civile : selon l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance, chaque copropriétaire doit s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire occupant ou non occupant, et le syndicat doit lui aussi s’assurer contre sa propre responsabilité civile.

Cette obligation légale ne dit rien de l’étendue du contrat de l’immeuble. Un contrat limité à la responsabilité civile n’a pas la même portée qu’une assurance multirisque immeuble, qui couvre notamment le dégât des eaux dans les parties communes et reste facultative, ainsi que le rappelle Groupama dans sa fiche sur les dégâts des eaux venant des parties communes. Ce que l’assureur de l’immeuble paie réellement dépend donc, comme toujours, des garanties souscrites par le syndicat.

La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) ajoute une couche de règles entre assureurs. Elle est applicable aux sinistres survenus depuis le 1er juin 2018 et concerne les dégâts des eaux et les incendies, à condition de remplir des critères cumulatifs. Le texte de la convention, publié par l’URCC Auvergne-Rhône-Alpes, exige un immeuble occupé, au moins deux sociétés adhérentes impliquées, une origine du sinistre dans cet immeuble ou dans un immeuble mitoyen ou voisin, une cause non exclue et un montant de dommages matériels qui ne dépasse pas le plafond fixé par local. Elle est inopposable aux victimes, aux assurés et aux tiers : elle organise les relations entre assureurs.

Premier cas : le dommage naît dans les parties communes

Quand le sinistre affecte les parties communes, la règle est nette. D’après l’article 2.1 de la convention, pour les locaux communs, l’assureur gestionnaire est l’assureur de l’immeuble. Il vérifie la matérialité des faits, évalue les dommages et prend en charge, en tranche 1 comme en tranche 2, les dommages aux parties communes, au contenu de ces parties communes et les frais afférents, ainsi que les dommages immatériels consécutifs dans la limite de son contrat.

Le syndic joue ici un rôle de déclarant : la fiche de Groupama indique qu’il ouvre le dossier auprès de l’assureur de l’immeuble et que, si des parties privatives sont touchées, les occupants déclarent de leur côté à leur propre assureur et remplissent un constat commun. La déclaration doit intervenir dans le délai prévu au contrat, qui ne peut pas être inférieur à cinq jours ouvrés selon l’article L113-2 du code des assurances.

Le cas devient plus subtil quand la fuite vient des parties communes mais abîme un appartement. Le logement touché est privatif : son assureur (celui de l’occupant) est alors l’assureur gestionnaire pour ce local. C’est ensuite, dans la mécanique de recours, que l’assureur de l’immeuble entre en scène si la cause est imputée aux parties communes. Sur le fond du droit, l’article 14 de la loi de 1965 prévoit que le syndicat répond des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toute action récursoire.

la distinction entre locaux communs et privatifs

Deuxième cas : le copropriétaire n’est pas assuré, l’immeuble intervient par subsidiarité

C’est l’intervention la moins connue. L’article 1.1.6 de la convention dispose qu’en cas de non-assurance de choses et/ou de responsabilité du copropriétaire, occupant ou non, le contrat souscrit par l’immeuble intervient à titre subsidiaire. Le tableau de l’article 2.1.3 en précise les hypothèses :

• le copropriétaire occupant n’est pas personnellement assuré : l’assureur de l’immeuble gère par subsidiarité ;
• l’occupant non propriétaire n’est pas assuré et le copropriétaire non occupant non plus ;
• l’occupant est en meublé ou en location saisonnière, ou a donné ou reçu congé, et le copropriétaire non occupant n’est pas assuré ;
• le logement est vacant et le copropriétaire non occupant n’est pas assuré personnellement.

Dans ces situations, l’assureur de l’immeuble prend en charge les dommages aux parties immobilières privatives et leurs frais afférents. Il ne devient pas l’assureur de tout ce qui se trouve dans le logement : en tranche 1, l’article 6.1.1 exclut de sa prise en charge le contenu et les embellissements appartenant ou réalisés par un occupant non copropriétaire, qui relèvent de l’assureur de cet occupant, ainsi que ceux du copropriétaire non garantis par le contrat de l’immeuble.

Il faut aussi savoir quand la non-assurance compte. Selon l’article 1.1.5, l’absence de contrat, la résiliation, la suspension et la nullité sont conventionnellement opposables, et elles s’apprécient au jour du sinistre.

Cette subsidiarité a un coût pour la collectivité : Copropriété & Travaux, dans son bilan de la convention, relève que de nombreux copropriétaires non occupants ne sont pas assurés, ce qui oblige l’assureur de l’immeuble à payer à la place d’un contrat privé et pèse sur la sinistralité de la copropriété. La situation d’un occupant non assuré produit le même effet. le cas du locataire non assuré

Troisième cas : la recherche de fuite que l’assureur du logement ne peut pas mener

La recherche de fuite comprend, selon l’article 3.1, les investigations destructives ou non, dans le local sinistré ou dans un autre local, nécessaires pour identifier la cause ou l’origine du dégât des eaux. Le principe de l’article 3.3 est simple : c’est l’assureur gestionnaire qui l’organise si les investigations préalables n’ont rien donné.

L’article 3.4 prévoit alors une exception dans laquelle l’assureur de l’immeuble doit organiser la recherche. Elle vaut lorsque l’assureur gestionnaire n’a pu identifier et localiser l’origine pour l’une de ces raisons :

• impossibilité d’accès au local où la recherche doit être faite ;
• nécessité d’une recherche destructive dans un autre local ;
• recherche infructueuse ;
• pluralité de locaux sinistrés autres que celui d’où vient la fuite.

L’assureur gestionnaire doit informer le syndic ou le propriétaire de l’immeuble de son impossibilité. Lorsque l’origine se situe dans un immeuble voisin ou mitoyen, c’est l’assureur de cet immeuble qui organise la recherche. Le coût de la réparation de la cause est exclu de la recherche de fuite.

Le syndic est souvent au centre de ces situations. Copropriété & Travaux note que l’identification de l’origine reste un point de blocage, notamment lorsque des occupants ou des syndics rechignent à coopérer. la responsabilité du syndic en cas de carence

Quatrième cas : les seuils, la tranche 2 et ce qui dépasse la convention

Les montants sont hors taxes et s’apprécient par local. L’annexe 3 fixe un plafond d’abandon de recours à 1 600 € HT et un plafond d’application de la convention à 5 000 € HT, montants qui cumulent dommages matériels et frais afférents. La Caisse d’Epargne résume le dispositif de la même manière : jusqu’à 1 600 € HT, l’assureur gestionnaire indemnise sans exercer de recours ; entre 1 601 € et 5 000 € HT, une expertise est nécessaire et un recours est possible entre assureurs.

En tranche 2, la prise en charge change de logique. L’article 6.2 confie l’indemnisation à l’assureur du propriétaire des biens sinistrés, ou à l’assureur de l’immeuble, qui ne sont pas nécessairement l’assureur gestionnaire. Pour les locaux communs, l’assureur de l’immeuble prend en charge les dommages matériels et les frais afférents, les frais de recherche de fuite quand il est gestionnaire, et les dommages immatériels dans la limite de son contrat. Et lorsqu’un copropriétaire occupant est indemnisé par son propre assureur pour ses parties immobilières privatives, l’article 10 permet à cet assureur de récupérer l’indemnité auprès de l’assureur de l’immeuble lorsqu’aucun recours n’est possible, par exemple si la cause est inconnue, si le responsable conventionnel n’est pas assuré ou si le copropriétaire est responsable de son propre dommage. Cette action porte sur les indemnités versées en valeur à neuf pour les parties immobilières privatives et leurs frais.

Au-delà de 5 000 € HT par local, le sinistre est géré hors convention, selon les autres conventions du recueil ou le droit commun. L’assureur de l’immeuble n’intervient alors que si la responsabilité du syndicat ou la garantie du contrat de l’immeuble est engagée. pourquoi la convention s’arrête à 5 000 €

Ce qui dépend du contrat et de la déclaration

Plusieurs points varient d’une copropriété à l’autre : l’étendue des garanties souscrites par le syndicat (responsabilité civile seule ou multirisque immeuble), les dommages immatériels, pris en charge « dans la limite de son contrat », la vétusté pour les biens mobiliers, ou encore les clauses de déclaration. Les franchises, plafonds et conditions de garantie sont inopposables pour les dommages matériels et frais afférents dans le champ de la convention, mais ce n’est pas le cas des dommages immatériels consécutifs.

Enfin, en cas de désaccord, service-public.gouv.fr rappelle que l’on peut saisir le médiateur de l’assurance ou la justice, que le délai de déclaration est de cinq jours ouvrés au minimum et que l’assureur décide seul de l’expertise, généralement au-delà de 1 600 € de dégâts. Côté syndic, le point clé est de déclarer sans attendre à l’assureur de l’immeuble lorsque l’origine se trouve dans les parties communes, et d’informer les occupants touchés pour qu’ils déclarent à leur propre assureur. le rôle du syndic dans la convention

FAQ

L’assurance de l’immeuble paie-t-elle un dégât des eaux dans mon appartement ?

Pas en principe. Pour un logement privatif occupé, l’assureur gestionnaire est celui de l’occupant, quelle que soit sa qualité de propriétaire ou de locataire. L’assureur de l’immeuble intervient si la cause vient des parties communes et que le recours joue ensuite, ou par subsidiarité lorsque le copropriétaire n’est pas assuré.

Que se passe-t-il si mon voisin de dessus n’est pas assuré ?

Selon la convention, la non-assurance du responsable conventionnel est un cas où l’action en récupération de l’article 10 permet à votre assureur de récupérer auprès de l’assureur de l’immeuble ce qu’il a versé pour les parties immobilières privatives, en valeur à neuf.

Qui paie la recherche de fuite quand personne n’est chez soi ?

Si l’accès est impossible dans le local où la recherche doit se faire, l’article 3.4 prévoit que l’assureur de l’immeuble doit l’organiser, après information du syndic par l’assureur gestionnaire. Le coût de la réparation de la fuite elle-même n’en fait pas partie.

Au-delà de 5 000 €, l’assurance de l’immeuble intervient-elle ?

La convention ne s’applique plus, le sinistre est traité selon le droit commun ou les autres conventions. L’assureur de l’immeuble paie si le contrat du syndicat garantit le dommage ou si la responsabilité du syndicat est engagée.

Conclusion

L’assurance de l’immeuble n’est pas un guichet unique : elle intervient quand les parties communes sont touchées, quand un copropriétaire n’est pas assuré, quand la recherche de fuite échoue chez l’assureur du logement et quand le dommage sort du champ de la convention. Pour le reste, l’assureur de l’occupant est l’interlocuteur. Pour savoir où vous vous situez, identifiez d’abord le local d’origine et le local touché, puis l’occupant et son assurance, puis le montant hors taxes par local. Les garanties et exclusions précises se lisent dans le contrat du syndicat et dans le vôtre. la question de l’assureur de l’immeuble en tranche 2